売買の媒介の報酬計算【めざせ宅建試験！】

設定の確認

ポイントを見ていきましょう。

まず、この取引が「売買・交換」か「貸借」かを見分けます。
もし貸借だった場合には賃料1ヶ月分などという話になりますが、この例題は「売買」です。

そして、報酬が発生するのは、「媒介」「代理」のどちらかになります。もし自分のための売買だったら報酬という物は存在しません。

「媒介」か「代理」かによっても話が違ってきますので、そこもしっかり見分けましょう。
この例題では「媒介」です。
もし代理であれば媒介の金額の2倍になるのでした。

媒介報酬の計算式の確認

「売買」の「媒介」ですので、以下の計算式が登場します。

• 200万円以下の場合　：　取引価格 X 5%
• 200万円～400万円の場合　：　取引価格 X 4% + 2万円
• 400万円超の場合　：　取引価格 X 3% + 6万円

まあ、例えば取引価格199万円の5%は99500円、201万円の4%は80400円ですので、200万円を少し超えただけでいきなり取引価格全体の「4%」にしてしまうと、取引価格が増えたのに報酬が減ってしまうという逆転現象がおきますからね。

200万円以上の物件でも、200万円までの部分は5%のままにしておきたいわけです。

ただ、例えば、300万円の物件の場合に、200万円の部分は5%で残り100万円は4%で……などと分けて計算するのも面倒ですよね。

取引価格が200万円～400万円の場合は4%にしたいのですが、取引価格のうちの最初の200万円分はそれよりも1%高くしたいわけですから、200万円の1%で2万円が足されるわけです。

同様に、取引価格が400万円以上の場合は3%にしたいのですが、取引価格の全部を3%にしてしまうと逆転現象がおきます。
取引価格のうち、最初の200万円は5%、次の200万円は4%にしたほうが公平です。
つまり、最初の200万円は5%ですから、3%よりも2%高くなります。200万円の2%は4万円ですね。
次の200万円は4%ですから、3%より1%高くなります。200万円の1%は2万円です。
だから、4万円と2万円を足した6万円を足せば公平になるわけです。

例題の場合、取引価格が300万円ですから、300万円×4%+2万円で、14万円になります。

まあ、家を買うような場合の多くは取引金額が400万円を超えますので、3%に6万円を足すパターンが多いですが、その計算に慣れすぎてしまうと権利金の問題などで400万円未満の場合うっかりしがちなので注意しましょう。

さらに、400万円以下の場合、「調査等に関する費用の特例」が関係する場合があります。上限18万円のアレです。
問題文に「調査」の文言があれば思い出せると思いますが、忘れた頃に登場しそうなので気を付けておきましょう。
なお、この例題は買主視点ですので調査等は無関係です。

消費税

最後のポイントは「消費税の課税業者か免税業者か」です。
消費税の課税業者の場合、1.1をかける必要があります（2022年時点）。

ですが、この例題は免税業者です。

……といいたいところですが、免税業者でも1.04をかける必要があります。

この意味合いは微妙に理解しづらいのですが、まあ免税業者でも通常の4割くらいは消費税のかかる費用を必要とする、という感じでしょうか（個人の感想です）

ということで、この例題の想定解答は以下のようになります。

（300万円×4%+2万円）×1.04＝14万5600円

媒介ではなく代理の場合2倍したりしなくてはいけませんが、今回は媒介なのでここまでです。