売買の媒介の報酬計算【めざせ宅建試験!】

宅建試験

さて、さっそく宅建試験勉強で引っかかった問題の勉強記事となります。
なお、著作権の都合があると思いますので、設定や金額は多少アレンジしてオリジナル風の問題にしようと思います。


例題

問題

消費税の免税業者である宅地建物取引業者のなぎささんは、しなのさんから土地付き建物の購入の媒介の依頼を受けました。そして売却したい人との売買契約を成立させました。
この土地付き建物の本体価格が300万円だった場合、なぎささんがしなのさんから受け取ることが出来る報酬の上限は何円でしょう?

土地付き建物が300万円! 破格だね!

本当にその物件で良いのかよく確認してくださいね。


設定の確認

ポイントを見ていきましょう。


まず、この取引が「売買・交換」か「貸借」かを見分けます。
もし貸借だった場合には賃料1ヶ月分などという話になりますが、この例題は「売買」です。

そして、報酬が発生するのは、「媒介」「代理」のどちらかになります。もし自分のための売買だったら報酬という物は存在しません。

「媒介」か「代理」かによっても話が違ってきますので、そこもしっかり見分けましょう。
この例題では「媒介」です。
もし代理であれば媒介の金額の2倍になるのでした。

媒介報酬の計算式の確認

「売買」の「媒介」ですので、以下の計算式が登場します。

  • 200万円以下の場合 : 取引価格 X 5%
  • 200万円~400万円の場合 : 取引価格 X 4% + 2万円
  • 400万円超の場合 : 取引価格 X 3% + 6万円

2万円とか6万円足すって中途半端だね……

まあ、例えば取引価格199万円の5%は99500円、201万円の4%は80400円ですので、200万円を少し超えただけでいきなり取引価格全体の「4%」にしてしまうと、取引価格が増えたのに報酬が減ってしまうという逆転現象がおきますからね。


200万円以上の物件でも、200万円までの部分は5%のままにしておきたいわけです。


ただ、例えば、300万円の物件の場合に、200万円の部分は5%で残り100万円は4%で……などと分けて計算するのも面倒ですよね。

取引価格が200万円~400万円の場合4%にしたいのですが、取引価格のうちの最初の200万円分はそれよりも1%高くしたいわけですから、200万円の1%で2万円が足されるわけです。

同様に、取引価格が400万円以上の場合3%にしたいのですが、取引価格の全部を3%にしてしまうと逆転現象がおきます。
取引価格のうち、最初の200万円は5%、次の200万円は4%にしたほうが公平です。
つまり、最初の200万円は5%ですから、3%よりも2%高くなります。200万円の2%は4万円ですね。
次の200万円は4%ですから、3%より1%高くなります。200万円の1%は2万円です。
だから、4万円と2万円を足した6万円を足せば公平になるわけです。

例題の場合、取引価格が300万円ですから、300万円×4%+2万円で、14万円になります。

まあ、家を買うような場合の多くは取引金額が400万円を超えますので、3%に6万円を足すパターンが多いですが、その計算に慣れすぎてしまうと権利金の問題などで400万円未満の場合うっかりしがちなので注意しましょう。

さらに、400万円以下の場合、「調査等に関する費用の特例」が関係する場合があります。上限18万円のアレです。
問題文に「調査」の文言があれば思い出せると思いますが、忘れた頃に登場しそうなので気を付けておきましょう。
なお、この例題は買主視点ですので調査等は無関係です。

消費税

最後のポイントは「消費税の課税業者か免税業者か」です。
消費税の課税業者の場合、1.1をかける必要があります(2022年時点)。

ですが、この例題は免税業者です。

それなら、消費税はいらないから14万円が答えだね!

……といいたいところですが、免税業者でも1.04をかける必要があります。

この意味合いは微妙に理解しづらいのですが、まあ免税業者でも通常の4割くらいは消費税のかかる費用を必要とする、という感じでしょうか(個人の感想です)

ということで、この例題の想定解答は以下のようになります。

(300万円×4%+2万円)×1.04=14万5600円

媒介ではなく代理の場合2倍したりしなくてはいけませんが、今回は媒介なのでここまでです。

まとめ

報酬計算の問題は、以下の点に注意しましょう。

  • 「売買・交換」か「貸借」か
  • 「媒介」か「代理」か
  • どの計算式を使うか(特に400万円以下の場合。調査等の費用にも注意)
  • 消費税

パーセントの計算をした後でさらに消費税は忘れがちなので気を付けましょう。

なお、今回は買主のみでしたが、取引の相手方も登場する場合、合計金額にも制限がついたりして複雑になります。このあたりが苦手になりそうであればしっかり問題慣れしておいたほうが良さそうです。

今日は以上となります。ここまでお読み下さりありがとうございました。

免責事項 この記事の内容は個人が勉強のために調査した内容を記載したものであり、正確性を保証するものではありません。当記事の内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますので、ご了承ください。
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